اثبات مالکیت با سند عادی

اثبات مالکیت ملک با قولنامه:

اگر ملکی در اداره ای ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، به طور طبیعی سند رسمی نیز ندارد. حال اگر در مورد مالکیت این گونه املاک، اختلاف ایجاد شود و شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است، بخواهد مالکیت خود را اثبات کند، لازم است، دعوایی به خواسته ای اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند.
دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان، نظير تصرف ملک، مبایعه نامه ی عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می کند.
طرفین دعوی
در دعوای اثبات مالکیت، خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و چنان چه ایادی قبلی نیز داشته باشد، باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوی قرار گیرند.
مرجع صالح برای رسیدگی
دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است، رسیدگی می شود.
نحوه ی اجرای رأی
حکم اثبات مالکیت، اعلامی است و نیاز به صدور اجراییه نیست و پس از قطعیت حکم، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک، میتواند از مزایای رأی استفاده کند.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
۱) خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده، قابل استماع نیست؛ چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت، نسبت به ملکی که سند رسمی دارد، بر خلاف قانون ثبت بوده است و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی، صادر می کنند.

اثبات مالکیت ملک چه زمانی قابلیت طرح دارد:

بنابراین دعوای اثبات مالکیت، زمانی طرح می شود که ملک به ثبت نرسد مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد و از مزایای آن استفاده کند.

۲) برای اثبات مالكيت، الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست،  مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقل شده باشد. به عنوان مثال: مالك ملک ممکن است به صورت قهری و از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد.

۳) در مورد ملک ثبت نشده ای که در تصرف شخص دیگری است، مدعی دعوای اثبات مالکیت می تواند، دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت همزمان مطرح کند.

مستندات قانونی ماده ی ۳۵ قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است. مگر این که خلاف آن ثابت شود. ماده ی ۳۷ قانون مدنی

اگر متصرف فعلی، اقرار کند که ملک، سابقا مال مدعی او بوده است، در این صورت مشارالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند. مگر این که ثابت کند، ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.

مادهی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی  به او به ارث رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

ماده ای ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک

در مناطقی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی، موجود باشد و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است: ۱- کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده است. ۲- صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه.

رویه و ارای وحدت رویه در خصوص اثبات مالکیت:

رویه و نظریات قصایی رأی وحدت رویه ی شماره ی ۶۷۲ مورخ
۱۳۸۳/۱۰/۱
هیأت عمومی دیوان عالی کشور
خلع ید از اموال غیر منقول، فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، رأی شعبه ی پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، صحیح و قانونی تشخیص میشود. این رأی بر طبق مادهی ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها لازم الاتباع است. . —- رأی وحدت رویه ی شماره ی ۵۶۹ مورخ
۱۳۷۰/۱۰/۱۰
دیوان عالی کشور دادگستری، مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات میباشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تأکید دارد. الزام قانونی مالكین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده است، مانع از این نمی باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده است، رسیدگی کنند. بنابراین رأی شعبه ی ۲۲ دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد، صحیح تشخیص میشود. این رای بر طبق ماده  واحده ای قانون وحدت رویه قضایی، مصوب ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است. رأی شماره ۶۳۳ مورخ
۱۳۹۱/۱۰/۱۳ شعبه ی ۵ دیوان عالی کشور
ر ا رسیدگی نسبت به دعوی راجع به اثبات مالکیت، نسبت به اراضی که جزء منابع طبیعی اعلام شده و برای آن سند صادر شده است. در صلاحیت دادگاه مرکز استان محل وقوع ملک است.

اختلاف بین محاکم در امکان مطالبه تنظیم سند رسمی پیش از پرداخت ثمن:

به دلالت ماده ۳۷۷ ق.م طرفین عقود معاوضی معامله را منوط به تسلیم معوض آن نمایند؛ اما موردی که در اینجا مطرح می شود، رابطه ای است که بین تعهد به تنظیم سند رسمی و تعهد به پرداخت ثمن وجود دارد. بررسی آراء صادره از دادگاهها، مؤید اختلاف نظر در این خصوص است. به این ترتیب که برخی فروشنده را در موکول نمودن تنظیم سند به پرداخت ثمن ذيحق دانسته و به وی این اختیار را میدهند که تا هنگامی که ثمن را دریافت ننموده، از انتقال رسمی مبیع خودداری نماید. و این درحالیست که برخی، این حق را برای فروشنده به رسمیت نشناخته و برای چنین حکمی محمل قانونی فرض نمی کنند.

نتیجه حکم صادره از دادگاه بدوی: تنظیم سند رسمی منوط به پرداخت ثمن توسط خواهان است و تا زمانی که این مهم انجام نشود امکان تنظیم سند وجود ندارد.

نتیجه حکم صادره از دادگاه تجدید نظر : ادعای عدم پرداخت ثمن نمی تواند دلیل عدم تعهد تجدید نظر خوانده به انتقال سند رسمی باشد.

تأثیر تعطیلی رسمی یا غیرمترقبه بر انجام تعهد طرفین مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال:

وکیل ملکی شرق تهران بیان می دارد :معمولا متعاملین جهت انتقال رسمی مبیع، موعدی را برای حضور در دفترخانه تعیین نموده و عدم حضور هر یک از طرفین را با خیار فسخ و يا وجه التزام همراء می کنند. مسئله ای که در این بین وجود دارد، وضعیت غیر مدون بودن انجام این تعهد در برخی از مواعد است، به طوری که اگر زمان حضور در دفترخانه در روز تعطیل مشخص گردد، شرط مذکور به حسب بند ۱ ماده ۲۳۲ ق.م. باطل بوده و خیار شرطی که به عنوان ضمانت اجرای این تعهد و معلق بر عدم انجام آنپیش بینی شده نیز باطل و بلااثر است.

از طرفی اگر طرفین بر غیرمقدور بودن شرط، جاهل باشند یا شرط پس از وقوع عقد غیرمقدور گردد، بنا به ماده ۲۴۰ ق.م. مشروط له می تواند معامله را به استناد خیار تخلف از شرط فسخ نماید. بنابراین اگرچه ممکن است منظور طرفین از بیان روز مشخص، تعیین حدود تاریخ بوده و همان روز مشخص را به طور مضبوط مورد نظر نداشته باشند، اما جهت رفع زمینه اختلاف، اولا لازم است طرفین به تعطیلات رسمی توجه داشته تا حضور در موعد مشخص شده در دفترخانه مقدور باشد و ثانیأ لازم است که طرفین تعطیلی غیر مترقبه را نیز پیش بینی نموده و به طور مثال انجام تعهد را به ترتیب در دو روز متفاوت شرط نمایند تا در صورت وقوع تعطیلی غیرمترقبه در تاریخ اولیه، انجام تعهد در تاریخ دوم، ممکن باشد.

تحمل هزینه های انتقال و تکلیف به انجام امور اداری مربوط به تنظیم سند رسمی:

در برخی موارد تحمل هزینه های  مقدمات انتقال رسمی مبیع زمینه ساز اختلاف است، اگرچه در موارد سکوت، انجام این تعهدات و نیز تحمل هزینه های مربوطه بر عهده فروشنده است، اما وجود شروط تکمیلی مبهم در قرارداد می تواند موجد بروز اختلاف در تشخیص طرف متعهد گردد. به طور نمونه در مواردی که خریدار برای انجام این مقدمات به وکالت از طرف فروشنده اقدام می کند، احتمال بروز ابهام در آن دوچندان می شود. بنابراین لازم است طرفین علاوه بر مشخص نمودن طرف متعهد به انجام مقدمات انتقال، وضعیت هزینه های مربوطه را نیز مشخص نموده و طرفی را که در نهایت باید این هزینه ها را بپردازد، معین نمایند.

نکته : قابل ذکر است در صورت اختلاف به طور معمول محاکم مطابق عرف محل عمل می نمایند.